西荻窪駅から続いている、まっすぐの道を歩く。目に映るのは、ちょっとレトロな洋品店、風情のある蕎麦屋、昔ながらの喫茶店。コーヒー専門店らしい店先からは、誘惑的ないい香りが漂ってくる。

コーヒーのいい香りが……

商店街とはいえ、店はほどほどの距離感で並んでおり、交通量も適度なため、静か過ぎず、うるさ過ぎず。駅から12.3分くらい歩いたところで、本日の目的地、「ソフィアコート南荻窪」に到着。どこか懐かしい街並みを、キョロキョロ見回しながら来たせいか、距離はさほど感じなかった。えっ築30年弱？パッと見、そこまで経過しているようには見えない。

いよいよマンションに到着！

このファーストインプレッション、実はマンション選びにおいて、重要ポイントのひとつなんだとか。「最初に見るべきは、エントランスの“顔つき”」と語るのは、本日のナビゲーター…これまでに多くのマンションリノベをサポートしてきた、株式会社ミライズの竹越達哉さん。

今回案内してくれる株式会社ミライズの竹越さん

「住戸の選び方で迷う方がとても多いんですが、まずは外側の見た目から。外壁とエントランス部分がきれいかどうかに注目してください。ちなみに自分は心配性なんで、こまめに健康診断を受けてます。そのおかげで健康を維持できています。マンションも人と同じ。管理の行き届いている物件は、エントランスの状態が良好です」

なるほど。顔色と素肌を見れば、ライフスタイルや胃腸の具合までわかるって感じだろうか。

さて、大事なエントランスの「外見」の中で、最初にチェックしておきたいのが、マンションに入ってすぐ目にとまる「集合ポスト」。

集合ポストは見逃せない

チェックポイントその① 「法人名があるかどうか」
→法人が入居していると、外部の人たちも出入りしやすい。とくに小さなお子様のいるご家庭の方は、気をつけたいところ。

チェックポイントその② 「投函禁止のポストが多いかどうか」
→「投函禁止」＝空き部屋を指す。これが多いマンションは、あまり人気がない…と推定できる。
※ただし、なぜ空いているのかの理由にもよる。たとえばこの物件のように、もともと賃貸用マンションだったものを分譲へと移行したケースなどは別。

次に見ておきたいのが、マンションの掲示板。掲示板は、マンション内のさまざまな情報が集まる場所なので、そこに細かな注意事項まで告知されているかどうかを見る。

騒音や工事など、プラスとはいえない情報に関するお知らせが記載されているようなら、しっかり管理されているだろうと推測できる。

掲示板から管理状況が読み取れる

そして3つ目が、自転車置き場。どんな自転車が置かれているかに着目する。

小さなお子様がいることがわかる

ここからわかるのが入居者の年代や家族構成。お子様用の椅子がついている自転車が多めなら、ファミリー層が多いマンションだと推測。あれ？マンション選びのはずなのに、気のせいか探偵要素入ってる…。

エントランスを吟味した後は、さらにもう一歩中へ。目の前に開けたのは、吹き抜けの中庭。この日は曇り。それでも、高い空が見えると、明るく感じられる。夜は夜で、竹越さんいわく、「月明かりが素敵」らしい。

吹き抜けから降りてくる光が気持ちいい

そこからぐるっと見回すと、目に入るのは…いくつかのドア。言うまでもなく、それぞれの世帯への出入り口である。

「ドアは共有部分なので、個人ではリノベーションできないんです。だからドアを見れば、管理会社（組合）のメンテナンスがしっかりしているかどうかわかります。このマンションは、きれいでいい状態が保たれていますね」と竹越さん。

きれいに保たれている玄関ドア

エレベータに乗りながら、さらに、竹越さんはこう続けた。

「おうち選びの3要素っていうのがあるんですよ。①が「エリア」、②が「マンション」、③が「部屋」。たとえば、吉祥寺に近くて、買い物が便利で、駅から何分…これが①のエリア要素。

②のマンションに関する部分は、外壁やエントランス部分の管理とか。ここは3階建ての低層マンションなのに階段じゃなくエレベータタイプ。こういった点も含まれます。今日、ここまで見てきたのは、①と②に当たりますね」

となると、残るは③。いよいよ、お部屋拝見である。

エレベーターでいよいよ住戸内へ…！

次回は、まだリノベーションされていないお部屋に潜入します！

築30年弱の中古マンションへ潜入。リノベーション前の物件で、プロが必ずチェックするポイントとは？

この後、すぐ竹越さんに案内されたのは、「ソフィアコート南荻窪」2階にある、リノベーション前の物件。古いとはいっても、クリーニング済みで、見た感じ全然悪くない。っていうか、きれい。リビングの隣には和室があり、昔ながらのたたずまいである。

【前回の記事はこちら】
リノベーション向き中古マンション見学。部屋に入る前にここだけはチェック！

かつてはどの間取りにもあった和室

「昔のマンションは、こういう風にまだ、和室があったりするんですよ。あと、押入れもありますね。みんなふとんに寝ていたので、それを入れるスペースが必要だった。今は寝るのがベッドになったので、押入れの必要性がさほど無くなったんです。物置きになってしまっているケースが多いんですが、それにしたって下の方のものは取り難いですしね。使い勝手があまり良くないんです」

現在は、リノベーションする際、押入れを壊して、間仕切りを取っ払い、和室だった部屋から続く広いリビングを作るのが主流だという。

生活の変化とともに、押入れの必要性が少なくなった

さらに、広がる可能性があるのは、何も横のスペースだけではない。天井だって、今よりもっと高くなる。施工が可能かどうか、一番わかりやすい判断基準は、音。竹越さんがコンコンと天井を叩くと、軽い音がした。音が軽いのは、天井や壁が「抜ける」証拠だとか。

天井を叩いた音からわかることがある

床から天井まで、現時点で2m40～50cmと、決して低いほうではないのだが、リアルな限界がわかりやすいお風呂場の天井なども調べたところ、あと30cm～40cm程度はガッツリ上げられそうである。もし、間仕切りがなくなって、天井が高くなったら…空間の開放感が、たやすくイメージできた。確かに、いいかも～。

浴室の天井を開け、どのくらいのスペースがあるか測る

次に、奥のフローリング６畳間に移動。寝室にも仕事場にも、子供部屋にもなりそうな、オーソドックスな空間である。

と、突然、「床に座ってみてください」と竹越さん。「マンションを内見されるお客様には、必ず一度床に座って、その高さから部屋全体と窓の外を見てもらうんです。というのも、通常の人の生活は、ほとんど座った状態で過ごします。その目線から、きちんと見ていただきたい」

そう言われて、床に腰をおろしてみると、本当だ。見える世界が違う。なんか広い。
「窓から空が見えるでしょ？立っていると、見えないんですよ。他にもいろんなものが、はっきり見えてきませんか？」

物件見学ではぜひ腰を下ろしてみよう

たとえば、コンセントの場所や数。

「スマホやPCなどの普及で、昔と比べて、各家庭で明らかに増加したのは、電化製品なんです。この部屋に元からついているコンセントでは、明らかに数が足りない。コンセントの数が少ないわりに、ドアの横になぜかコンセントがある。これは、掃除機などを使う時に挿すだけって人が多いはず。だから、部屋中、延長コードだらけになりがちなんです」

ドアが開くスペースは何も物が置けない

コンセントのある位置から開きドア周辺の1㎡程度は、いわゆる「デッドスペース」。寝室でベッドが置かれている以外の空間や、廊下もこれに該当する。この無駄を解消すべく、たとえば、この部分をコンパクトにして、その横に収納スペースを作る人も、今は多いらしい。

日本人の生活から消えつつあるふとんの代わりに、各人の洋服の所有数は増加。押入れが無くなった分、物を出し入れしやすいウォークインクローゼットを作る人が増えてきたという。

ずっと「当たり前」だと思われ、放置されていた空間を有効利用することによって、暮らしはぐっと快適になる。「これまでなんとなく面倒くさかったことを、リノベーションで解決すればいいんじゃない？」と多くの人が感じ始めているというのだ。

リビングは、壁を無くして広々と。キッチンは顔の見える対面型に。寝室や廊下は最小限にして、収納スペースを。配水管の都合で、移動しにくいトイレの位置だけ先に決めてしまえば、後は自分に合った空間を自由に演出できる。

竹越さんのおすすめは、購入するマンションのスペースをやや控えめにして、予算を抑えた分、リノベーションに回す方法。スペースの無駄を省いた自分らしい住まいづくりに重点を置くほうが、後々、居住者の満足感は高いという。

「たとえば、お子様がふたりいるご夫婦に、何平米のマンションがほしいですか？と尋ねると、大半の方が『70平米はほしい…』とおっしゃいます。でも、どうして70平米が必要なのかとお聞きすると、答えられる方はあまりいらっしゃらないです」

たしかに、なんとなく「3LDK・70平米台」というイメージがあるけど、どの部屋が何平米なのか、内訳についてはあまり具体的にわかっていないかも……。

「しかもその70平米の中には、廊下や寝室のスペースなど、1日の中でほとんど使われていないデッドスペースが実は10平米くらいあったりします。こうした無駄なスペースをなるべくなくす間取りへとリノベーションできれば、実は60平米でも十分だったりするんですよ」

次回はいよいよリノベーション済みの物件を見てみます！

築30年弱の中古マンションがここまで変わる!? リノベーションのビフォー・アフターを実際に見てみた

リノベーションマンション 物件レポート in 西荻窪　(弊社が提携させて頂いているSUVACO株式会社様公式サイトに弊社リノベーション担当の竹越が紹介されております。本コンテンツはSUVACO株式会社様の許諾を得て転載しております。)